Специалисты Минфина в письме от 28.04.20 № 03-04-05/34415 рассмотрели вопрос о налогообложении дохода, который ИП-«упрощенщик» получил от продажи квартиры. Авторы письма напомнили, в каком случае такой доход облагается единым налогом в рамках УСН, а в каком — налогом на доходы физических лиц.
Разъяснения следующие. Как известно, «упрощенщики» учитывают доходы в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Так, в налоговую базу включаются доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы (п. 1 ст. 248 НК РФ). Доходы от реализации определяются в порядке, определенном статьей 249 НК РФ, а внереализационные доходы — в порядке, определенном статьей 250 НК РФ.
В свою очередь, в пункте 1 статьи 249 НК РФ оговорено, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручка от реализации имущественных прав. При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права.
Соответственно, если ИП занимается покупкой-продажей недвижимости и проданная квартира использовалась им в такой деятельности, то доход от ее продажи облагается в рамках УСН. В ином случае, когда квартира продается вне рамок предпринимательской деятельности (например, собственное жилье), полученный доход облагается НДФЛ. При этом ИП не придется платить НДФЛ, если квартира находилась в его собственности не менее минимального предельного срока владения .