Арендаторы, которые работают в отраслях, наиболее пострадавших из-за короновируса, вправе получить отсрочку по внесению платежей за аренду недвижимости. Требования к условиям и срокам предоставления отсрочки утверждены постановлением Правительства РФ от 03.04.20 № 439.
Кто может рассчитывать на отсрочку
Согласно комментируемому постановлению № 439, отсрочка по арендной плате предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
При этом отсрочка полагается только тем арендаторам (организациям и ИП), которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от распространения коронавируса.
СПРАВКА. В постановлении № 439 не сказано, на какие отрасли распространяются «арендные каникулы». Для определения таких отраслей ФНС предлагает использовать список, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.20 № 434. Чтобы определить, относится ли компания или предприниматель к наиболее пострадавшим отраслям, нужно учесть код основного вида деятельности по ОКВЭД по состоянию на 1 марта 2020 года (письмо ФНС от 09.04.20 № БС-4-21/5994@).
В какой срок заключается допсоглашение об отсрочке
Отсрочка по арендной плате полагается в том случае, если договор аренды был заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Предоставляется отсрочка не автоматически, а только на основании обращений арендаторов.
Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке платежей по договору аренды в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ст. 19 Федерального закона от 01.04.20 № 98-ФЗ).
На какой срок предоставляется отсрочка
С даты введения в регионе режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. При этом дата заключения допсоглашения об отсрочке арендной платы значения не имеет.
В каком размере предоставляется отсрочка
На время, пока действует режим повышенной готовности, возможна отсрочка в полном размере арендной платы за соответствующий период. А с момента отмены режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года отсрочка будет предоставлена в объеме 50% арендной платы.
Когда нужно будет погасить долг по аренде
Образовавшуюся задолженность арендатор должен погасить не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Периодичность внесения оплаты — не чаще одного раза в месяц. При этом платежи должны быть равными и не превышать половины ежемесячной арендной платы по договору.
Вправе ли арендодатель взимать санкции в связи с отсрочкой
Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с отсрочкой по оплате аренды не применяются. В том числе в случаях, когда такие меры предусмотрены договором аренды. Устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки арендодатель тоже не вправе.
Можно ли получить отсрочку по оплате услуг ЖКХ
Если, согласно договору аренду, в арендную плату входят платежи за коммунальные услуги и (или) расходы на содержание арендуемого имущества, то отсрочка в этой части арендной платы не предоставляется. Исключение — случай, когда арендодатель освобожден от оплаты таких услуг (несения расходов) в период действия режима повышенной готовности или ЧС в регионе.
Допусловия для отсрочки оплаты аренды государственного и муниципального имущества
Правительство РФ, органы госвласти субъектов РФ и местного самоуправления могут установить иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом условия должны быть не хуже (для арендатора), чем те, что предусмотрены постановлением № 439.
Уменьшение размера арендной платы
Также в силу статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года из-за невозможности использовать имущество во время режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
В связи с этим Правительство РФ рекомендовало арендодателям (организациям и ИП) при предоставлении отсрочки предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ. (Напомним, что на основании указов от 25.03.20 № 206 и 02.04.20 № 239 нерабочими днями признан период с 30 марта по 30 апреля).
Снижение налогов для «коммерческих» арендодателей, предоставивших отсрочку
Руководителям органов госвласти субъектов РФ и органам местного самоуправления рекомендовано оказать поддержку арендодателям (коммерческим организациям и ИП) – собственникам недвижимости, которые предоставили своим контрагентам отсрочку по оплате аренды. К мерам поддержки относятся: уменьшение налога на имущество организаций (налога на имущество физлиц), земельного налога, а также арендной плату за землю под объектом недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.
Заметим, что столичные власти уже предусмотрели налоговые льготы для арендодателей, которые являются собственниками зданий и помещений, используемых для размещения объектов торговли, общепита и бытового обслуживания. Освобождение от имущественных налогов и снижение арендной платы за землю будет предоставлено только в том случае, если они уменьшат арендную плату за эти объекты (п. 5 постановления Правительства Москвы от 31.03.20 № 273-ПП).
Разъяснения по вопросам поддержки организаций и ИП, касающиеся налогообложения имущества, даны в письмах ФНС от 09.04.20 № БС-4-21/5994@ и от 14.04.20 № БС-4-21/6203@.
Напомним, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в Россрестре (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ). Соответственно, если договор аренды был заключен на срок не менее года, то дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки также подлежат регистрации.
Зарегистрировать допсоглашение к договору аренды можно с помощью сервиса «Контур.Реестро». Это веб-сервис электронного взаимодействия с Росреестром, который позволяет автоматизировать отправку запросов на регистрацию сделок с недвижимостью в Росреестр и получать электронные выписки из ЕГРН.